Een appartement van 30 m² geclassificeerd als F volgens de DPE, onderhandeld met een korting, kan een goede deal lijken. Maar als de diagnose is gebaseerd op een berekening die vóór de verordening van 25 maart 2024 is gemaakt, die de drempels voor woningen van minder dan 40 m² heeft aangepast, is de verwachte rentabiliteit gebaseerd op onjuiste gegevens. In 2024 vereist een succesvolle vastgoedinvestering dat elke technische gegevens wordt gecontroleerd voordat een rendement wordt gemodelleerd.
DPE en kleine oppervlakten: een aankoopval die moet worden ontmanteld vóór elk bod
We zien het op het terrein: veel advertenties voor studio’s of T1’s tonen nog steeds een DPE die vóór maart 2024 is uitgevoerd. Het probleem is dat de berekeningsdrempels van de DPE zijn veranderd voor woningen van minder dan 40 m². Een goed dat als F is geclassificeerd met de oude berekeningsmethode kan opnieuw worden geclassificeerd als E, of omgekeerd als G met de nieuwe referentie.
Voordat je een compromis ondertekent, vraag je naar de datum van de diagnose. Als deze vóór de verordening ligt, moet je een nieuwe DPE eisen of, op zijn minst, de kosten van een energetische renovatie die het slechtste scenario dekt, in het budget opnemen. Een studio die opnieuw als G is geclassificeerd, kan niet meer worden verhuurd zonder werkzaamheden, volgens de geleidelijke verbodskalender voor thermisch onrendabele woningen.
Vergelijken op de site Capitaine Immo voor investeren maakt het mogelijk om de weergegeven huurinkomsten te vergelijken met de werkelijke beperkingen van het goed, inclusief het bijgewerkte energielabel.
Leencapaciteit in 2024: test de soliditeit van het project vóór het bruto rendement
De productie van vastgoedleningen buiten heronderhandelingen is in 2024 opnieuw gedaald, na een sterke daling in 2023 (gegevens van de Banque de France gerapporteerd door Bordeauximmo9). We kunnen niet meer alleen redeneren in bruto rendement: de financiële haalbaarheid van het project gaat vóór de theoretische rentabiliteit.
Concreet betekent dit drie controles voordat je je verbindt:
- Simuleer de maandlasten tegen de huidige rente, niet tegen de rente die je over zes maanden verwacht, en controleer of deze nog steeds houdbaar is, zelfs zonder huur gedurende twee maanden (verhuurvacature)
- Bereken de cashflow die nodig is voor de energetische renovatiewerkzaamheden als het goed als E of lager is geclassificeerd, omdat deze kosten bovenop de inbreng komen
- Bereken het resterende inkomen na lasten, onroerende voorheffing en leningverzekering om niet al in het eerste jaar in cashflowproblemen te komen
Een project dat haalbaar is met een hogere rente en een verhuurvacature van enkele weken is een solide project. Een project dat alleen werkt met een optimistisch scenario is een gok.
Vastgoedbelegging en DPE-kalender: kiezen tussen renovatie en verkoop
De kalender van verhuurverboden gerelateerd aan de DPE creëert een duidelijke scheidslijn. Woningen geclassificeerd als G zijn al onderhevig aan beperkingen. De goederen geclassificeerd als F zullen volgen. Voor een investeerder is de vraag niet “moet ik een energie-intensief goed kopen” maar “heb ik de middelen om het binnen de termijn te renoveren”.
Als de vereniging van eigenaren de isolatiewerkzaamheden aan de buitenkant blokkeert, als het gebouw geclassificeerd is en de ramen niet kunnen worden vervangen, stort de rentabiliteit van het goed in. Je komt te zitten met een actief dat elk jaar in huurwaarde verliest.
Wanneer renovatie niet haalbaar is
In sommige gevallen is het verkopen van het goed vóór de wettelijke deadline de minst kostbare strategie. We zien significante kortingen op thermisch onrendabele woningen in oude appartementen, maar deze kortingen kunnen nog verergeren naarmate de deadlines dichterbij komen. Een energie-intensief goed kopen zonder een nauwkeurige renovatiebudget is als wedden tegen de wettelijke kalender.
Wanneer renovatie waarde creëert
Omgekeerd kan een goed dat als F is geclassificeerd in een klein gebouw waar de werkzaamheden haalbaar zijn (isolatie van de zolder, vervanging van de ketel, timmerwerk) na renovatie als C of D worden geclassificeerd. De waardevermeerdering overschrijdt dan de kosten van de werkzaamheden, en de toepasselijke huur stijgt dankzij een beter label. Dit scenario veronderstelt dat de werkzaamheden met een vakman zijn geraamd vóór de aankoop, niet erna.
Vastgoedbeleggingsstrategie: kies het voertuig dat past bij jouw situatie
De status LMNP (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) blijft een fiscaal hefboom die door veel investeerders wordt gebruikt om het goed af te schrijven en de belasting op huurinkomsten te verlagen. Maar deze status heeft alleen zin als het goed daadwerkelijk gemeubileerd wordt verhuurd, in een gebied waar vraag naar gemeubileerde woningen bestaat (studentensteden, werkgebieden met professionele mobiliteit).
Voor een investeerder die geen huurders of werkzaamheden wil beheren, bieden SCPI’s (burgerlijke vastgoedbeleggingsmaatschappijen) blootstelling aan de vastgoedmarkt zonder directe beheer. De keuze tussen direct beheer en collectieve belegging hangt af van de beschikbare tijd, niet van het weergegeven rendement.
Een laatste vaak over het hoofd gezien punt: de lokale belasting. De onroerende voorheffing varieert sterk van gemeente tot gemeente en kan een aanzienlijk deel van het netto rendement opslokken. Dit item moet in de berekening worden opgenomen vanaf de onderzoeksfase, niet op het moment van de belastingaangifte.
Vastgoedbelegging in 2024 is niet alleen het vinden van een “rendabel” goed op papier. Een levensvatbaar project is gebaseerd op een actuele DPE, een financiering getest onder verslechterde omstandigheden en een geraamd renovatiebudget vóór het aankoopbod. Er zijn kansen, vooral op energie-intensieve goederen die gerenoveerd moeten worden, maar ze worden pas waardevol met een rigoureuze voorbereiding vooraf.
