Eine 30 m² große Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F im DPE, die mit einem Preisnachlass verhandelt wurde, mag ein gutes Geschäft erscheinen. Doch wenn das Gutachten auf einer Berechnung basiert, die vor der Verordnung vom 25. März 2024 erstellt wurde, die die Schwellenwerte für Wohnungen unter 40 m² angepasst hat, beruht die prognostizierte Rentabilität auf falschen Grundlagen. Im Jahr 2024 erfordert eine erfolgreiche Immobilieninvestition, dass jede technische Angabe überprüft wird, bevor eine Rendite modelliert wird.
DPE und kleine Flächen: Eine Kauf-Falle, die vor jedem Angebot entschärft werden muss
Vor Ort ist zu beobachten: Viele Anzeigen für Studios oder T1 zeigen noch einen DPE, der vor März 2024 erstellt wurde. Das Problem ist, dass die Berechnungsschwellen für den DPE sich für Wohnungen unter 40 m² geändert haben. Eine Wohnung, die mit der alten Berechnungsmethode als F klassifiziert wurde, könnte nun als E eingestuft werden oder umgekehrt mit dem neuen Referenzrahmen in G fallen.
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags sollte man das Datum des Gutachtens anfordern. Wenn es vor der Verordnung liegt, muss ein neuer DPE gefordert oder mindestens die Kosten für eine energetische Sanierung, die das schlimmste Szenario abdeckt, in das Budget eingeplant werden. Ein als G neu klassifiziertes Studio kann laut dem Zeitplan für das schrittweise Verbot von energetisch ineffizienten Wohnungen nicht mehr vermietet werden, ohne dass Arbeiten durchgeführt werden.
Der Vergleich auf der Website Capitaine Immo für Investitionen ermöglicht es, die angegebenen Mietrenditen mit den tatsächlichen Einschränkungen des Objekts, einschließlich seines aktualisierten Energieetiketts, abzugleichen.
Finanzierungsfähigkeit im Jahr 2024: Die Solidität des Projekts vor der Bruttorendite testen
Die Vergabe von Immobilienkrediten ohne Umschuldungen ist im Jahr 2024 erneut gesunken, nach einem starken Rückgang im Jahr 2023 (Daten der Banque de France, berichtet von Bordeauximmo9). Man kann nicht mehr nur nach Bruttorendite argumentieren: Die finanzielle Machbarkeit des Projekts hat Vorrang vor der theoretischen Rentabilität.
Konkrete bedeutet dies drei Überprüfungen vor jedem Engagement:
- Die monatliche Rate zum aktuellen Zinssatz simulieren, nicht zum erwarteten Zinssatz in sechs Monaten, und überprüfen, ob sie auch ohne Miete für zwei Monate (Vermietungsausfall) tragbar bleibt
- Die notwendige Liquidität für energetische Sanierungsarbeiten schätzen, wenn das Objekt als E oder schlechter eingestuft ist, da diese Kosten zum Eigenkapital hinzukommen
- Den verbleibenden Betrag nach Abzug der Nebenkosten, Grundsteuer und Kreditversicherung berechnen, um nicht bereits im ersten Jahr in Liquiditätsengpässe zu geraten
Ein Projekt, das mit einem höheren Zinssatz und einer Vermietungsausfallzeit von einigen Wochen tragfähig ist, ist ein solides Projekt. Ein Projekt, das nur mit einem optimistischen Szenario funktioniert, ist ein Risiko.
Mietinvestition und DPE-Zeitplan: Abwägen zwischen Renovierung und Verkauf
Der Zeitplan für die Vermietungsverbote im Zusammenhang mit dem DPE schafft eine klare Trennlinie. Wohnungen der Klasse G sind bereits von Einschränkungen betroffen. Die als F klassifizierten Objekte werden folgen. Für einen Investor ist die Frage nicht “Soll ich ein energieintensives Objekt kaufen?” sondern “Habe ich die Mittel, es fristgerecht zu renovieren?”.
Wenn die Eigentümergemeinschaft die Außenisolierung blockiert, wenn das Gebäude denkmalgeschützt ist und die Fenster nicht ersetzt werden können, bricht die Rentabilität des Objekts ein. Man hat ein Asset, das jedes Jahr an Mietwert verliert.
Wenn die Renovierung nicht tragfähig ist
In einigen Fällen bleibt der Verkauf des Objekts vor dem regulatorischen Stichtag die kostengünstigste Strategie. Es sind erhebliche Preisnachlässe auf energetisch ineffiziente Wohnungen in alten Eigentümergemeinschaften zu beobachten, aber diese Nachlässe können sich verschärfen, je näher die Fristen rücken. Ein energieintensives Objekt ohne präzises Renovierungsbudget zu kaufen, ist wie gegen den regulatorischen Zeitplan zu wetten.
Wenn die Renovierung Wert schafft
Im Gegensatz dazu kann ein als F klassifiziertes Objekt in einem kleinen Gebäude, in dem Renovierungsarbeiten möglich sind (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizung, Fenster), nach der Renovierung in C oder D eingestuft werden. Der Wertzuwachs übersteigt dann die Kosten der Arbeiten, und die anwendbare Miete steigt dank eines besseren Etiketts. Dieses Szenario setzt voraus, dass die Arbeiten vor dem Kauf mit einem Handwerker kalkuliert wurden, nicht danach.
Immobilieninvestitionsstrategie: Das passende Vehikel für die eigene Situation wählen
Der Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt ein steuerlicher Hebel, den viele Investoren nutzen, um das Objekt abzuschreiben und die Besteuerung der Mieteinkünfte zu senken. Doch dieser Status macht nur Sinn, wenn das Objekt tatsächlich möbliert vermietet wird, in einem Gebiet, in dem eine Nachfrage nach möblierten Wohnungen besteht (Studierendenstädte, Beschäftigungsgebiete mit beruflicher Mobilität).
Für einen Investor, der keine Mieter oder Renovierungsarbeiten verwalten möchte, bieten SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) eine Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen, ohne direkt verwalten zu müssen. Die Wahl zwischen direkter Verwaltung und kollektiver Anlage hängt von der verfügbaren Zeit ab, nicht von der angegebenen Rendite.
Ein letzter oft übersehener Punkt: die lokale Besteuerung. Die Grundsteuer variiert stark von Gemeinde zu Gemeinde und kann einen erheblichen Teil der Nettorendite absorbieren. Man sollte diesen Posten bereits in der Recherchephase in die Berechnung einbeziehen, nicht erst zum Zeitpunkt der Steuererklärung.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 beschränkt sich nicht darauf, ein “rentables” Objekt auf dem Papier zu finden. Ein tragfähiges Projekt basiert auf einem aktuellen DPE, einer Finanzierung, die unter verschlechterten Bedingungen getestet wurde, und einem vor dem Kaufangebot kalkulierten Renovierungsbudget. Es gibt Chancen, insbesondere bei energieintensiven Objekten, die renoviert werden müssen, aber sie verwandeln sich nur mit einer sorgfältigen Vorbereitung im Vorfeld in Wert.
