In Limoges heeft een eigenaar die een T2 met label F verhuurde zijn woning eind 2024 van de huurmarkt gehaald, wegens gebrek aan budget voor renovatie. Zijn huurder, een interne bij het CHU, heeft drie maanden nodig gehad om een gelijkwaardig huisvesting in het stadscentrum te vinden. Dit soort situaties neemt toe in middelgrote Franse steden, waar de huurmarkt verandert onder invloed van nieuwe energievoorschriften, een geconcentreerde vraag en zeer verschillende lokale dynamieken.
Thermische doorlatendheid en terugtrekking van woningen: de huurmarkt van middelgrote steden onder druk
Het geleidelijke verbod op de verhuur van woningen met labels F en G heeft meer uitgesproken effecten in middelgrote steden dan in grote metropolen. Gegevens van de ANAH en het Nationaal Observatorium voor Energie Renovatie wijzen op een hoge concentratie van deze woningen in het oude woningaanbod van het stadscentrum of de eerste ring, precies daar waar het meest betaalbare huuraanbod zich bevindt.
Aanrader : Wat gebeurt er echt met de stier na de corrida: onthulling over zijn lot
Er is een uitgebreide analyse beschikbaar over de huurtrends op Trend Immo die deze geografische mechaniek in detail beschrijft. De anticipatieve terugtrekking van deze woningen vermindert het beschikbare aanbod en verhoogt de huurdruk in al onder druk staande sectoren.
De uittreding van thermische doorlatende woningen verergert de schaarste in de oude middelgrote steden. Verhuurders die niet in staat zijn om te renoveren, geven er de voorkeur aan om te verkopen of de woning leeg te laten staan. Het resultaat: de voorraad van kleine oppervlakten krimpt precies daar waar de vraag sterk blijft, met name in steden die studenten of ziekenhuispersoneel huisvesten.
Lees ook : Wat is het netto salaris van een onderwijsassistent in Frankrijk in 2024?
Universitaire en ziekenhuis middelgrote steden: oververhitte submarkten
Niet alle huurmarkten in middelgrote steden zijn hetzelfde. Diegene met een CHU, een IUT of een grote school vertonen zeer lage leegstandscijfers en een acute schaarste aan studio’s en T2. Caen, Poitiers, Nancy, Besançon en Limoges vallen in deze categorie.
De vraag is structureel: studenten, interne artsen, jonge actieve mensen in de publieke sector zoeken woningen dicht bij hun instelling, vaak gemeubileerd, voor periodes van één tot drie jaar. Dit type huurder genereert een regelmatige omloop maar garandeert een hoge bezettingsgraad.
Wat deze markten onderscheidt van andere middelgrote steden
- Een sterke seizoensgebonden vraag tussen juni en september, met pieken in de zoektocht die het beschikbare aanbod binnen enkele weken verzadigen
- Een uitgesproken voorkeur voor kleine gemeubileerde oppervlakten, segment waar de schaarste sinds 2024 het meest zichtbaar is
- Een huurvermogen van kandidaten dat vaak plafonneerd is (beurzen, salarissen van interne artsen), wat de vraag naar gematigde huren stuurt en de capaciteit van de markt om prijsstijgingen op te vangen beperkt
Voor een investeerder is het richten op een middelgrote stad zonder de aanwezigheid van een universitaire of ziekenhuispool te controleren, het negeren van de belangrijkste motor van de lokale huurvraag.
Regulering van toeristische verhuur: een hefboom die het huuraanbod verandert
Sinds 2023 hebben verschillende toeristische middelgrote steden hun regels voor kortetermijnverhuur aangescherpt. Biarritz, La Rochelle, Bayonne en Annecy hebben strengere regulatiemaatregelen aangenomen: verplichte registratie, compensatiemechanismen, quota in bepaalde wijken.
Deze reguleringen beginnen een deel van het aanbod te heroriënteren naar lange termijn verhuur. Eigenaren die hun woning als toeristisch gemeubileerd verhuurden, schakelen over naar een klassieke huur of een mobiliteitscontract, wat tijdelijk de beschikbare voorraad voor permanente bewoners vergroot.
De reacties hierop variëren per stad: in La Rochelle lijkt de druk op de T2 in het centrum iets te verminderen, terwijl in Annecy het effect beperkt blijft door een nog steeds dominante toeristische vraag. De impact hangt sterk af van het relatieve gewicht van het Airbnb-aanbod ten opzichte van het totale huuraanbod.
Wat dit verandert voor een investeerder
Voordat men inzet op seizoensverhuur in een middelgrote stad, moet men de geldende lokale regelgeving controleren. Een gemeente kan een vergunning voor wijziging van gebruik met compensatie opleggen, wat de instapkosten verhoogt en de netto-rendabiliteit van de toeristische verhuur vermindert.
Omgekeerd, in middelgrote steden die sterk reguleren, wordt de gemeubileerde lange termijn huur weer concurrerend ten opzichte van kortetermijnverhuur, met minder operationeel beheer en een stabieler juridisch kader.
Huur rendement in middelgrote steden: lage aankoopprijzen en hoge huurdruk
Het bruto rendement in bepaalde middelgrote steden overschrijdt ruimschoots het nationale gemiddelde. Mulhouse heeft bijvoorbeeld een bruto rendement van 13,8 % volgens gegevens van MoteurImmo. Andere steden zoals Quimper, Limoges of Besançon bieden bruto rendementen van meer dan 8 %.
Dit niveau van rentabiliteit wordt verklaard door een aankoopprijs per vierkante meter die toegankelijk blijft, gecombineerd met huren die door de druk van de vraag worden gehandhaafd. Men krijgt een prijs/huurverhouding die veel gunstiger is dan in grote agglomeraties, waar de hoge instapkosten het rendement mechanisch samenpersen.
De criteria die het verschil maken tussen twee middelgrote steden
- De werkelijke demografische dynamiek: een stad die elk jaar inwoners verliest, heeft een risico op leegstand, zelfs als het bruto rendement op papier aantrekkelijk lijkt
- De aanwezigheid van stabiele werkgevers (ziekenhuis, universiteit, militaire basis, industrie) die zorgen voor een constante stroom van huurders
- De staat van het bestaande aanbod: een hoog percentage van oude, niet gerenoveerde woningen signaleert zowel een reguleringsrisico als een kans op aankoop-renovatie tegen lagere kosten
- Het niveau van huurdruk gemeten door lokale observatoria, betrouwbaarder dan nationale gemiddelden
Een hoog bruto rendement is niet voldoende zonder analyse van de werkelijke lokale vraag. De netto-rentabiliteit hangt ook af van de kosten van de vereniging van eigenaren, de toepasselijke belasting (LMNP, micro-BIC) en de eventuele kosten voor het voldoen aan energie-eisen.
De huurmarkt van middelgrote steden volgt niet langer een uniforme koers. De combinatie van de uittreding van thermische doorlatende woningen, de regulering van toeristische verhuur en de concentratie van de vraag rond universitaire of ziekenhuispools creëert micro-markten met zeer verschillende dynamieken. Voordat men investeert, is het verstandig om de doelstad te analyseren als een lokale markt op zich, niet als een simpel punt op een kaart van rendementen.