In Limoges hat ein Eigentümer, der eine als F klassifizierte T2-Wohnung vermietete, seine Immobilie Ende 2024 vom Mietmarkt zurückgezogen, da er nicht über das Budget für Renovierungen verfügte. Sein Mieter, ein Praktikant am CHU, benötigte drei Monate, um eine vergleichbare Wohnung im Stadtzentrum zu finden. Solche Situationen häufen sich in den französischen Mittelstädten, wo sich der Mietmarkt unter dem Einfluss neuer energetischer Vorschriften, einer konzentrierten Nachfrage und sehr unterschiedlichen lokalen Dynamiken verändert.
Thermische Durchlässe und Rückzug von Immobilien: der Mietmarkt der Mittelstädte unter Druck
Das schrittweise Verbot der Vermietung von als F und G gekennzeichneten Wohnungen hat in den Mittelstädten stärkere Auswirkungen als in den großen Metropolen. Die Daten der ANAH und des Nationalen Observatoriums für energetische Renovierung zeigen eine hohe Konzentration dieser Immobilien im alten Bestand der Stadtzentren oder der ersten Krone, genau dort, wo das Mietangebot am erschwinglichsten ist.
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Es gibt eine umfassende Analyse zu den Miettrends auf Trend Immo, die diese geografische Mechanik detailliert beschreibt. Der vorzeitige Rückzug dieser Immobilien reduziert das verfügbare Angebot und erhöht den Druck auf den Mietmarkt in bereits angespannten Bereichen.
Der Rückzug der thermischen Durchlässe verschärft die Knappheit in den alten Mittelstädten. Vermieter, die nicht in der Lage sind, zu renovieren, ziehen es vor, zu verkaufen oder die Immobilie leer stehen zu lassen. Das Ergebnis: Der Bestand an kleinen Flächen schrumpft genau dort, wo die Nachfrage stark bleibt, insbesondere in Städten, die Studenten oder Krankenhauspersonal beherbergen.
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Universitäts- und Krankenhausstädte: überhitzte Teilmärkte
Die Mietmärkte der Mittelstädte sind nicht alle gleich. Diejenigen mit einem CHU, einem IUT oder einer großen Schule weisen sehr niedrige Leerstandsquoten und eine akute Knappheit bei Studios und T2 auf. Caen, Poitiers, Nancy, Besançon und Limoges gehören zu dieser Kategorie.
Die Nachfrage dort ist strukturell: Studenten, Praktikanten, junge Fachkräfte im öffentlichen Sektor suchen nach Wohnungen in der Nähe ihrer Einrichtung, oft möbliert, für Zeiträume von ein bis drei Jahren. Dieses Mieterprofil erzeugt einen regelmäßigen Wechsel, garantiert jedoch eine hohe Belegungsquote.
Was diese Märkte von anderen Mittelstädten unterscheidet
- Eine starke saisonale Nachfrage zwischen Juni und September, mit Spitzen bei der Suche, die das verfügbare Angebot innerhalb weniger Wochen überlasten
- Eine ausgeprägte Vorliebe für kleine möblierte Flächen, in diesem Segment ist die Knappheit seit 2024 am sichtbarsten
- Eine oft begrenzte Mietkraft der Bewerber (Stipendien, Gehälter von Praktikanten), was die Nachfrage auf moderate Mieten lenkt und die Fähigkeit des Marktes einschränkt, Preiserhöhungen zu absorbieren
Für einen Investor bedeutet es, eine Mittelstadt ins Visier zu nehmen, ohne die Präsenz eines universitären oder hospitalen Zentrums zu überprüfen, dass er den Hauptmotor der lokalen Mietnachfrage ignoriert.
Regulierung von Ferienwohnungen: ein Hebel, der das Mietangebot verändert
Seit 2023 haben mehrere touristische Mittelstädte ihre Regeln für kurzfristige möblierte Vermietungen verschärft. Biarritz, La Rochelle, Bayonne und Annecy haben strengere Regulierungsmaßnahmen ergriffen: obligatorische Anmeldung, Ausgleichsmechanismen, Quoten in bestimmten Stadtteilen.
Diese Regulierungen beginnen, einen Teil des Angebots in Richtung Langzeitvermietung umzuleiten. Eigentümer, die ihre Immobilie als Ferienwohnung betrieben, wechseln zum klassischen Mietvertrag oder zum Mobilitätsmietvertrag, was vorübergehend den verfügbaren Bestand für Dauerbewohner erhöht.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Stadt: In La Rochelle scheint der Druck auf die T2 im Zentrum leicht nachzulassen, während in Annecy der Effekt aufgrund einer weiterhin dominierenden touristischen Nachfrage begrenzt bleibt. Die Auswirkungen hängen stark vom relativen Anteil des Airbnb-Bestands im Vergleich zum gesamten Mietbestand ab.
Was sich für einen Investor ändert
Bevor man auf saisonale Vermietungen in einer Mittelstadt setzt, sollte die geltende lokale Regulierung überprüft werden. Eine Gemeinde kann eine Genehmigung für die Nutzungsänderung mit Ausgleich verlangen, was die Eintrittskosten erhöht und die Nettorendite der Ferienwohnung verringert.
Im Gegensatz dazu wird in stark regulierten Mittelstädten der möblierte Langzeitmietvertrag wieder wettbewerbsfähig gegenüber der kurzfristigen Vermietung, mit weniger operativem Aufwand und einem stabileren rechtlichen Rahmen.
Mietrendite in Mittelstädten: niedrige Kaufpreise und hoher Mietdruck
Die Bruttorendite in einigen Mittelstädten übersteigt deutlich den nationalen Durchschnitt. Mulhouse weist beispielsweise eine Bruttorendite von 13,8 % gemäß den Daten von MoteurImmo auf. Andere Städte wie Quimper, Limoges oder Besançon bieten Bruttorenditen von über 8 %.
Dieses Rentabilitätsniveau erklärt sich durch einen erschwinglichen Quadratmeterpreis, kombiniert mit Mieten, die durch den Druck der Nachfrage stabil gehalten werden. Man erhält ein Preis-/Mietverhältnis, das viel günstiger ist als in großen Agglomerationen, wo der hohe Eintrittspreis die Rendite mechanisch drückt.
Die Kriterien, die den Unterschied zwischen zwei Mittelstädten ausmachen
- Die tatsächliche demografische Dynamik: Eine Stadt, die jedes Jahr Einwohner verliert, birgt ein Risiko für Leerstände, auch wenn die Bruttorendite auf dem Papier attraktiv erscheint
- Die Präsenz stabiler Arbeitgeber (Krankenhaus, Universität, Militärbasis, Industrie), die einen regelmäßigen Fluss von Mietern garantieren
- Der Zustand des bestehenden Bestands: Ein hoher Prozentsatz an unrenovierten Altwohnungen signalisiert sowohl ein regulatorisches Risiko als auch eine Gelegenheit für kostengünstige Kauf-Renovierungen
- Das Niveau des Mietdrucks, gemessen von lokalen Observatorien, das zuverlässiger ist als nationale Durchschnittswerte
Eine hohe Bruttorendite reicht nicht aus, ohne die tatsächliche lokale Nachfrage zu analysieren. Die Nettorentabilität hängt auch von den Eigentumskosten, der anwendbaren Besteuerung (LMNP, Mikro-BIC) und den möglichen Kosten für die Einhaltung energetischer Standards ab.
Der Mietmarkt der Mittelstädte folgt nicht mehr einem einheitlichen Verlauf. Die Kombination aus dem Rückzug der thermischen Durchlässe, der Regulierung von Ferienwohnungen und der Konzentration der Nachfrage rund um universitäre oder hospitaläre Zentren schafft Mikromärkte mit sehr unterschiedlichen Dynamiken. Vor einer Investition ist es sinnvoll, die Zielstadt als eigenständigen lokalen Markt zu analysieren und nicht als einfachen Punkt auf einer Renditekarten.